在新的時代背景下，作為經濟發展主要載體的產業園區，迎來了如火如荼的發展機遇，也面臨著強大的挑戰，向更高水平、更高目標轉型升級。傳統的產業園區依靠“地產+重資金”的模式，為企業提供基礎的辦公場地和設施；但是隨著國家產業結構的轉型、優化升級，產業鏈上下游企業及市場對產業園區的要求，不再停留在原有的基礎設施和服務上，進一步演變成“產業+服務+運營”的模式，形成產業集群效應，資本投資機制和運營服務機制，促使產業園區的健康、穩定發展。因此，首先認清園區發展方向和趨勢是做好園區長遠發展規劃必不可少的一環。
一、產業園區的發展趨勢特征
（一）產業園區向綜合新城發展
產業園區對城市和區域經濟發展的積極作用，極大地促進了產業園區總數的增長和單體規模的擴張。伴隨擴張，產業園區涉及的人員和居民不斷增加，社會管理任務和壓力也隨之增強，這讓“管委會”模式受到極大挑戰。隨著產業園區的演化和發展，園區承載的功能日益多元化，大量城市要素和生產活動在區內并存聚集，產業園區由單純產業區向綜合新城發展的趨勢已得到廣泛認可。
（二）產業園區的整合優化
在發展初期，經濟開發區、工業區的發展效益要明顯高于高新園區。這一差異化導致絕大多數園區都向著高效益的模式發展，導致園區之間的功能趨同，進而引發激烈的同質化競爭，具體表現為各園區互相爭奪市場、資源、投資、項目及壓低土地價格等現象。時至今日，產業園區整合優化已成為促進開發區改革和創新發展的重要手段。
（三）產業園區的數字化轉型
園區對數字化轉型的需求主要來源于四個方面，首先，數字化極高的提升了園區運營效率，例如產業大腦，可以一鍵梳理全市的產業信息等功能都是人腦遠遠無法企及的；第二，園區行業的勾地難度與日俱增，數字化轉型正處于“風口”，借此機會或許可以找到新的商業模式、完成轉型；第三，在“新基建”的大背景下，政府勢必會加大對數字化園區的投入，會產生更多機會；第四，現有的園區信息化設備、技術平臺等，已經難以滿足企業研發辦公的需求，亟需更新換代。在以數字化技術和信息為重要生產要素的時代趨勢下，對企業、產業、園區而言，以數字化驅動轉型升級都是必然趨勢。
（四）產業園區的品牌化
隨著發展層次和發展水平不斷提高，產業園區愈加重視品牌建設。園區品牌作為一個園區區別于其他園區的標志，代表了園區內企業的一種潛在競爭力與獲利能力，作為一種溢價增值的手段，園區品牌經營必將成為新一輪區域經濟競爭的重點。培育、優化、提升園區的品牌內涵和價值，不僅可以激發園區的產業集聚力和核心競爭力，還可以加深企業對園區的認知度，增強園區的發展活力，同時，作為一種無形資產，園區品牌也將與企業品牌、產業品牌、城市品牌形成有效互動。走品牌化道路，也是未來產業園區發展的主要趨勢之一。
二、產業園區的挑戰和機遇
（一）產業重新洗牌
從產業角度講，受疫情影響，大部分產業面臨重新洗牌。因為訂單銳減、資金短缺、市場需求變化導致企業倒閉破產不在少數，尚有生機的企業也在紛紛謀求轉型升級。同時在疫情的倒逼下，數字化、智能化、互聯網、物聯網、在線服務、智能機器人等領域迎來了新的發展機遇，特別是近期國家提出加強“新基建”的建設并明確了“新基建”的范圍，全國掀起了一片“新基建”熱潮，傳統基建開始進行“數字化”與“智能化”的升級。這些新興領域的發展會帶動新一輪的發展和增長，這種數字化、智能化的產業是未來園區運營商應該著力關注不容忽視的領域。
（二）產業鏈的發展思維將得到進一步強化
今年各地在推進復工復產的過程中，出現了一個比較明顯的問題，那就是由于當地產業鏈集聚度不高，由于缺乏產業鏈中的某一環節，導致企業不能正常的復工復產，以湖北某地服裝產業為例，在復工過程中，由于上游原材料供應不足，波及整個產業鏈上下游的發展。因此，未來地區產業的發展，一味奉行“招大引強”的招商引資策略是行不通的，必須推進產業集聚式發展，才是正確的選擇。
（三）數字化運營將是大勢所趨
此次疫情對園區運營商線下招商能力和運營能力是一種新的挑戰。如今，各大地區的政府領導和招商人員都紛紛走向前臺，開啟了直播招商、線上招商的節奏。傳統運營方式在疫情的沖擊下都開啟了線上的資產管理能力、數字化的能力的建設，傳統園區運營商的產業組織、產業招商、產業服務都不斷向互聯網業務模式轉移。從長遠來看，全社會的線上服務需求、數字化轉型需求的不斷增長將成為必然發展趨勢，特別是加強下沉應用的建設。
三、產業園區運營的創新之舉
（一）產業園區盈利模式創新
在盈利模式創新方面，產業園區正在從過去主要依靠土地開發、房地產銷售盈利模式轉型升級為“房地產銷售+持有物業租賃+產業服務+產業投資”平衡型盈利模式。在2020年初的新冠疫情中，張江高科、中電光谷等受到的波及和影響也較小，即使是在園區租售收入下降的同時，依然可以依靠產業服務、產業投資業務穩住利潤基本盤。
追隨著產業園區頭部上市企業創新升級的步伐，多家產業園區在2020年規劃的新戰略方向中提出從重資產向輕重并舉或輕資產轉型。例如鴻坤產業集團提出2020年將重點推進1:1戰略，即未來50%的收入來自于傳統租金收入，50%來自于租金之外的其他收入，尋求具有長期可持續性的盈利模式;聯東集團提出未來將基于“跟隨產業轉移趨勢執行輕重并舉”的戰略方向，以“物業租售+增值服務+稅收減免”為主要盈利模式，在未來5年內轉變為一個服務收入超過園區租售收入的純服務公司。
（二）產業園區融資模式創新
在融資模式方面，產業園區融資模式日益多樣化，2020年，越來越多的產業園區運營主體以“資產管理”為核心關注點，借助中國資本市場注冊制、科創板、REITs等東風，采用升級版的資本運作模式，打通園區資產的“融-投-管-退”全周期通道。過去產業園區開發建設更多依靠政府財政融資，然而近年來，產業園區融資渠道與方式更加多樣化，由過去單一的政府財政融資模式轉變為政府型投融資模式與多樣化市場化投融資模式并存，包括政府基金、產業投資基金、發行企業債、資產證券化、園區公司上市等多種新型融資途徑。
此外，2020年亦有許多園區投資運營方與產業巨頭跨界聯合成立產業基金，促進產業投資的發展，擴大公司資產規模。例如，東湖高新與光大資本投資有限公司、光大浸輝投資管理(上海)有限公司共同出資設立總規模達24億元的東湖光大產業投資基金，通過投資節能環保、新興信息產業、生物醫藥產業、新能源、集成 電路、高端裝備制造業和新材料等領域內的優質企業壯大企業產業投資業務。萬科聯合比亞迪設立基金，募集規模為11.01億元，通過投資科技、物流等領域以提升其在物流地產領域的競爭力，同時將加速推進其“城鄉建設及生活服務商”的建設。
（三）產業園區招商運營創新
在招商運營服務方面，多家產業園區結合自身資源稟賦創新發展飛地招商模式、產教融合運營服務模式，基于園區主導產業的發展需求、企業的個性化需求，更有針對性地提供招商運營服務。傳統的坐地招商、政策招商、基礎物業服務等已經無法滿足企業的需求，也無法增加產業園區的吸引力。由于每個產業園區自身的資源稟賦、企業需求存在差異，要求園區的招商運營團隊更加關注園區主導產業的發展需求、企業的個性化需求，更有針對性地提供招商運營服務。例如，南京江北新區為了解決集成電路產業人才緊缺的問題，聯合企業、高校共同成立中國首家芯片大學——南京集成電路大學，采用政產學研用深化產教融合、多方協作的方式，圍繞從理論學習向創新實踐過渡的關鍵環節，全面升級集成電路人才培養，打造銜接高校和企業、推進產教融合的開放平臺，支撐南京集成電路地標產業和江北新區芯片之城的人才需求，打造人才高地。
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